“金九银十”业内称以价换量是主旋律

←↑消费者在看楼房的沙盘。临近“金九”，开发商推货节奏明显快起来了。 南都记者 刘媚 摄

市场打探 趋势透析

上周东莞住宅供应接近千套，供应连续两周回升。临近“金九”，开发商推货节奏明显快起来了。但是，传统营销季是否能够拯救低迷已久的市场呢？业内认为，市场回归自住与理性，开发商对产品及需求精准定位，再配合理性市场定价方能打动客户，以价换量还是主旋律。

从目前区域分化情况来看，东南临深片供需均较为突出。近日深圳又迎来“先行示范区”的重大利好，市场对临深走势有了新的预期。对此，有业内人士坦言，近期临深项目去化确有提速，但是，房价高位企稳的东莞市场，并非深圳客最佳青睐地，深圳客或加快流向价格明显更低的佛惠中等城市，而逐渐回归自住的本土购房者也并不会因仅凭利好而异常冲动。

A

数据走势

临近金九供需双升，　但整体供应持续紧张

今年上半年，东莞地市火热和楼市低位形成较大反差。临近“金九银十”传统地产营销季，开发商推货节奏明显快起来。来自合富研究院数据显示，上周，东莞新房供应约973套，已是连续两周回升。同时，市场需求方也积极响应，上周东莞新房网签约1266套，创下了近8周以来最高值，市场可谓供需双升。

来自优房超·瑞城搜数据统计显示，根据目前已备案房价的项目信息，今年9、10月份，东莞楼市住宅推货量预计将达到3770套。

不过，从整体供应来看，业内分析，预测近一年东莞新房供应依然不足。东莞中原战略研究中心相关负责人表示，这主要是由于过去几年东莞招拍挂土地供应持续紧张、许多旧改项目推进较慢以及东莞城市规划调整、报规审核严格等因素综合影响。

据东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示，2019年下半年东莞住宅潜在供应量263万㎡(不含商务公寓)，供应持续紧张，支撑房价。

B

区域观察

东南临深片区

供过于求明显 库存消化周期达17个月

由于楼市调整深入，市场逐渐回归自住与价值，区域量价分化都日益严重。从成交数据统计来看，今年上半年成交主要集中在中心城区和东南临深片，其中，位于高埗的万科第五城成交近1700套，位于塘厦的城建御城花园和星河时代成交均近500套，带动整个片区上涨。

从去年以来的楼市表现看，东南临深片区市场几经沉浮，变化最突出。楼市调整以来，深圳客逐渐退市，本地购房者又难以承载高房价，客源大幅减少，是东莞楼市受到的冲击最大的片区。

但在市场需求大幅减退的同时，临深片区却一直是东莞住宅市场的供应主力军。今年，在大部分镇街供应收紧的情况下，临深片供明显过于求。

来自东莞统计局数据显示，截至今年6月末，东莞全市新建商品住宅库存套数38788套，库存面积481.78万平方米。其中，临深五镇区一手住宅库存高达10836套，在全市占比近三成。无论是库存面积还是库存套数，临深镇区的塘厦、凤岗均进入全市镇街前五名。

另外，据东莞中原战略研究中心数据统计显示，截至7月底，黄江、凤岗、塘厦、樟木头、清溪临深五镇住宅库存量为136.5万平方米，占全市比重的28%，临深片区五镇住宅库存消化周期继续拉长至近17个月。

深圳利好，临深项目成交提速

从下半年来看，临深片这种供需矛盾还在加剧。东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示，8月份约有21个项目推货，其中有7个属于临深区域，4个为旧盘加推，3个为全新上市项目。

金九银十来临，东莞市场陆续加大供应，临深片更是如此。来自优房超·瑞城搜数据显示，9、10月份，东南临深片预计推货量将达到1278套，占全市预期推货量的33.89%。其中，塘厦供应最为突出，推货项目有三个，包括塘厦的城建御城花园、春晖国际城、银湖山庄，总推货量达到了951套。

供应量大，市场观望，库存消化周期长，这使得东莞临深楼市竞争十分激烈，不少项目只能以价换量，比如今年上半年，塘厦的城建御城花园开盘定价约1.7万元/平方米起，低于周边楼盘近5000元/平方米，更为理性的定价对购房者吸引力明显加大。

不过，近期受到深圳重大利好影响，对于临深片区的走势，市场又有了新预期。8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布后，不少地产项目开始借势宣传市场升温概念，东莞临深楼市也备受关注。有业内人士坦言，今年上半年以来，随着东莞楼市企稳，已有深圳客回流现象，而近期临深很多项目去化速度较之前提升了几倍。

但是，业内认为，临深也不一定会因此大幅波动。东莞中原战略研究中心分析，目前东莞房价高企，全市住宅均价已逼近珠海，与佛山、惠州和中山拉开较大的差距，深圳客或加快流向佛惠中城市。

滨海片区

诸多利好叠加，　成交或持续升温

分化加剧的东莞市场，滨海片区绝对是当之无愧的主角之一。

在市场成交低迷之下，滨海片区常年稳坐成交榜头把交椅。根据合富研究院最新数据显示，上周东莞东莞新房网签约1266套，创近8周以来最高值。这其中，滨海片区表现最突出，虎门和沙田网签套数位列前二，与寮步为3个网签过百套区域，三镇街总和占全市26%。

放眼今年上半年，滨海片区的厚街、沙田网签也均是同比增幅超过100%。

今年以来，诸如粤港澳大湾区规划落地、南沙大桥开通以及番莞高速一期开通，诸多利好因素落地滨海片区，也助推了区域楼市的预期。与此同时，品牌开发商近两年也积极布局片区，项目逐渐入市，市场供应加大，推高成交。

金九银十来临，滨海片区仍是东莞市场接下来的供应主力。根据优房超·瑞城搜数据统计，9、10月份，滨海片区预计供应共710套，紧随临深片区，位居供应榜第二。

东莞中原战略研究中心表示，穗莞深城轨计划将于今年9月30日开通运营，再叠加上半年诸多利好刺激，东莞西部如滨海片区和水乡片区热度或持续升温。

C

市场预期

“金九银十”能热起来？　竞争激烈价格分化

“金九银十”来临，传统营销季是否能够带热楼市，答案却并不一定。根据东莞市统计局发布的《2018年9月份东莞市新建商品住宅网上签约销售情况》数据显示，去年9月东莞新建商品住宅仅签约3572套，创下自2011年以来的同期最低水平，是近8年来最低的成交量。

今年市场如何突围？东莞中原战略研究中心认为，当市场回归自住，无论在规划、营销、价格等方面更要求开发商精准定位，要从产品、配套、服务等方面用心打造，让客户所见即所得；同时配合理性市场定价让客户心动，“金九银十期间，以价换量仍然是市场的主旋律。”

另外，下半年品牌房企项目以及地王项目在售明显增多，这也意味着，市场竞争将更加激烈，价格分化严重，优质地段如TOD项目等价格高位企稳，部分货量大的中小房企开发的低价地项目，面对品牌竞争对手，或以价换量。