告别“金九” 房企弱化淡旺季概念

今年楼市或许已没有“金九银十”。中国证券报记者多方了解到，房地产企业对待“金九银十”的态度不一。以恒大、万科为代表的一线房企，近期部分楼盘推出低至6折的促销活动，另有不少房企推出先售后租、全员营销、员工推荐职工内购价、线上线下联动等促销模式。但是，更多房企并未出现大的动作，有的房企为了避开“价格战”，甚至故意弱化“金九银十”的概念。

中秋小长假成交平淡

中原地产研究中心统计数据显示，中秋小长假期间，全国楼市成交整体平淡，与2018年小长假相比，成交量均有不同程度的下滑。一线城市假期成交量尤其“惨淡”。北京地区中秋小长假第一天，签约新建商品房住宅仅2套，二手房住宅网签仅42套。上海地区假期前两天新建住宅和二手房住宅网签套数分别是136套与127套。深圳地区假期前两天网签新建住宅和二手住宅分别是76与89套。广州地区假期第一天网签住宅合计206套。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，网签数据相对滞后，不代表市场真实签约。但是整体来看，全国一二线城市，楼市告别“金九”已成为定局。

针对楼市“金九”未现的原因，张大伟表示，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。相比2018年，在2019年上半年部分区域出现了“小阳春”，但随后市场逐渐回落。从全国来看，房价已出现逐渐平稳迹象，调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

张大伟表示，2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，房地产市场已经没有淡旺季之分，楼市已经没有“金九银十”。国庆临近，部分热点项目开盘可能延迟，也使得市场热度降低。热点城市再次进入“卖不完”时代，除了深圳市场相对活跃外，北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场去化率快速下行。未来，如果信贷政策继续收紧，市场很可能会继续降温。

部分房企弱化“金九银十”

某大型国有房企高管对中国证券报记者表示，最近几年，受房地产政策调控影响，“金九银十”的概念已经逐渐弱化。但开发商还是习惯把重头的货值放在下半年，这种现象是由行业开发节奏和行业规律决定的。房地产行业内，只有头部极少数房企可以做到刻意平滑供货，使得每个季度的销售额看起来比较均匀。对于大部分二三线房企而言，整个下半年都是推货重点，并不是说最看重9、10月份。

针对部分房企在“金九银十”期间推出的促销活动，上述高管称，受开发节奏、推盘时间以及市场下行等多方面因素影响，不少房企会在9、10月份集中促销。有些房企甚至推出全员营销政策以及配套的APP、公众号等工具。但是，多数房企只会针对少数项目的尾盘进行打折促销。最近几年，这种促销手段的效果越来越不明显。拿地位置、项目质量、配套设施相比单纯的“价格战”更有利于项目提高周转速度。

某中型房地产集团总裁对记者表示，为了避开和一线房企之间产生“价格战”，不少中小型开发商会淡化“金九银十”的营销联动和策划。“在‘金九银十’期间，可以保证有客户需求的地方一定有我们的销售人员，但不会在价格上做妥协。”

该房企高管表示，受限购限售等调控政策影响，购房者在选择投资房产的城市时，与往年相比会有区别。目前，人口流入较多、限购政策相对宽松的二三线热点城市，房地产开发商销量相对较好。这些城市楼盘促销力度相对较小。相比之下，人口流出较多的三四线城市，以及限购政策较严厉的一线城市，项目去化效果相对较差，这些城市楼盘促销力度相对较大。