东莞前三季度新房网签均价19835元/平方米 金额过千亿

商住地成交19宗，吸金约211亿元；新房网签套数超35000套，网签金额过千亿元；新房网签均价19835元/平方米，同比上涨16.8%……

10月9日，东莞合富研究院发布了2019年前三季度东莞楼市成绩单。从供需情况看，整体供应仍处在较低水平，但在房企年中冲刺业绩和“金九”的刺激带动下，前三季度东莞新房成交量价齐升，网签金额和网签均价同比皆出现不同幅度上涨。

对此，合富研究院分析称，东莞楼市成交今年呈现出回升态势。但由于政策和供应不足等因素，整体成交量增幅有限。此外，还有一个明显的趋势是，前三季度东莞楼市区域分化明显，成交量受供应量影响大。部分区域如中心城区供应明显不足，市场仍处于待激活状态。东南临深片区供应超七千套，成交也非常旺盛。后市方面，临深片区潜在供应排在全市首位，去化压力仍较大。滨海片区作为东莞热门片区，去化压力则相对较小。

六大片区皆有商住地供应

今年上半年，东莞土拍异常火热，“花式抢地”轮番上演。这种非常规操作很快就被紧急叫停，但丝毫没能阻挡房企拿地的热情，优质地块更是被房企重金拿下。数据显示，前三季度东莞商住地共成交19宗，吸金约211亿元，同比上涨21%。究其原因，一方面是东莞明显加快推地节奏。另一方面，东莞城市未来发展潜力被普遍看好，还吸引了首创、鹏瑞、美的置业等房企争相进驻。

下半年，东莞土拍明显降温，与上半年的火热程度形成强烈对比。在东莞市公共资源交易网官网上面，有三则通知格外显眼。通知显示，2019WG036谢岗地块、2019WG035谢岗地块、2019WG033厚街地块皆“因故终止挂牌出让”。如果说谢岗两宗地块无人问津是由于位置偏远的话，那么厚街地块无人报价则令人费解。可以看出，东莞土拍市场愈发理性，房企拿地也更为谨慎。如9月出让的松山湖地块，该地块虽采用了“最高限价+终次报价”的方式，但没有达到最高限价。

记者梳理发现，今年前三季度东莞商住地供应更为均衡，六大片区皆有商住地供应。其中，东部产业园片区、城区片区、滨海片区商住地供应量排在前三位，分别有5宗、4宗和3宗。从土拍结果来看，城区片区、水乡新城片区、滨海片区和松湖片区竞争更激烈。无论是首创置业、鹏瑞，还是美的置业，都是通过拿下上述地块首进东莞。而数年前就已淡出东莞市场的深业鹏基，此次也通过斩获松山湖商住地高调回归东莞市场。

连续三年新房网签均价上涨

虽然今年关于“东莞楼市凉凉”的声音不断，但从新房成交数据来看，网签金额和网签均价与去年同期相比，皆出现不同程度上涨。合富大数据显示，今年前三季度东莞一手商品房网签面积524.2平方米，同比增加8%；而网签金额达到了1020.3亿元，同比增加26%；网签均价19463元/平方米，同比上涨16.8%。

记者查看2017年至2019年前三季度东莞商品房销售情况发现，东莞连续三年网签均价上涨，其中2017年至2018年涨幅较小，2018年至2019年出现了较大幅度增长。而2019年前三季度东莞商品房供应量和网签面积同比虽出现不同程度的增长，但仍未能回到2017年前三季度的水平。

值得注意的是，在全市33个镇街（园区）里面，有18个区域前三季度网签量同比增加，15个区域同比减少。其中成交同比增加的区域中，有78%区域供应量增加。成交同比减少的区域中，有70%区域供应量减少。这在一定程度上说明了，东莞新房成交量受供应量的影响较大，区域分化特征也愈发显著，市场总体仍处于需求待激活阶段。

东莞万科稳坐榜首 恒大、中海增速较快

从房企的表现来看，东莞万科实力碾压，以占据市场份额近两成的绝对优势稳坐榜首。数据显示，今年前三季度东莞万科表现最为抢眼，签约面积达88.5万平方米，签约金额同比更是出现大幅增长。记者梳理前三季度东莞住宅签约金额前十名楼盘发现，东莞万科共有四个楼盘上榜，甚至还霸气包揽前两名。而排在第二位的碧桂园签约面积54.3万平方米，市场占有率不到一成。值得一提的是，恒大、中海今年前三季度商品房签约金额成功挤进前五位。这两大房企前三季度业绩同比增幅均超过100%，增速较快。

与此同时，合富研究院还公布了今年前三季度东莞的热门户型。记者了解到，今年东莞楼市仍然以刚需为主，而且主打首次刚需，120平方米以下户型供应比重高达74%。其中85平方米至100平方米户型供应10395套，占比高达42%，较去年同期增加4%。而110平方米至120平方米户型比重达17%，较去年亦增加4%。上述两类产品，都是以首次置业或首次改善置业需求为主。

需要注意的是，120平方米至144平方米户型比重已经连续三年稳定在20%左右。而这也和近三年来东莞换房改善需求旺盛有关，开发商不断加大改善需求户型供应，以满足市场需求。

后市　临深片区住宅潜在供应量排第一　热门区域滨海片区去化压力较小

对于后市，合富大数据显示，截至今年9月，东莞住宅潜在供应达789万平方米。东南临深片区虽然今年去化速度明显加快，但该片区总体潜在供应依然较多，以187.9万平方米的潜在供应量位列第一，后市去化压力仍较大。而滨海片区虽以130.7万平方米的潜在供应量排在第三位，但该片区作为东莞的热门区域，去化压力相对较小。