大湾区整体住房自有率较低

贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》，建议打破城市边界，拓宽保障渠道

今年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，指出要将粤港澳大湾区建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。8月9日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，为深圳未来的发展进一步指明道路。那么，粤港澳大湾区未来发展的潜力和格局如何？大湾区住房是否面临可持续发展问题？破解之道在哪里？日前，贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称《白皮书》)，对上述问题作出了解答。

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预测

大湾区未来房产需求空间大

粤港澳大湾区市场经济活力强，民营经济高度发达，带动了大量就业和人口的增长。近三年大湾区平均每年增加150万人口。人口流动从个人流动转向举家流动，家庭流动人口对品质居住的要求更高。

粤港澳大湾区11城中有8城住房自有率低于60%，其中深圳仅为23.7%。大湾区近3500万人无自有住房。香港、深圳、广州三个核心城市的人均居住面积分别为15㎡、19.7㎡、25㎡，距离全国人均36.9㎡（2017年）的水平存在较大差距。和国外的湾区对比，也存在着不小距离。

预计到2025年，粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿元，占全国总体交易额的15%。其中新房约1.5万亿元（占全国新房交易的12%），平均每年增加600亿元；二手房约2.2万亿元（占全国二手交易的18%），平均每年增加1300亿元。二手房交易占比将会持续扩大，到2025年提升5个百分点至59%。

住房需求向核心城市集中

人口向大城市流入是城市化必然规律，而在粤港澳大湾区，广州深圳作为核心城市的人口吸引力最强。近三年，深圳、广州常住人口分别增长165万和140万，而肇庆、江门等市累计增长不足10万。观察大湾区房产交易数据，2018年广深港3个核心城市交易额占比60%，预计2025年交易额2.4万亿元，占据湾区市场份额升至65%。大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市。因此大湾区住房问题的核心就是大城市的住房问题。

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现状

《白皮书》指出，粤港澳大湾区核心城市的住房问题主要是外来流动人口与年轻人口的住房困难，主要表现在住房的不可支付、居住品质差两方面。

大湾区11城中，深圳、香港的房价收入比最高。其次，深圳城中村住房体量庞大，占到总存量近一半，容纳了约1500万人口，占总人口的75%，这部分人群的居住环境待改善。此外，深圳房改之后走的是彻底的市场化道路，当前存量住房中保障房（经济适用房+公租房）占比仅4.1%，住房保障渠道有待进一步加强。

同为核心城市的广州，因为市场和政府作用力量相对较为均衡，整体市场状态相对可持续。从居住的角度来看，广州的租购比为45：55，其中大部分为私人租赁。从市场供给看，广州新房、二手房供给较为均衡，2011年以来新房、二手房市场保持“五五分”格局。政府在根据市场和人口变化增加整体商品房土地供应的同时，近年来供应的土地中，保障性住房占比保持在15%以上。

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破局

市场主体多样化，住房结构再平衡

针对上述问题，《白皮书》指出，未来粤港澳大湾区房地产的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系，核心是政府引导市场增加有效供给，改善市场结构失衡的状态。大湾区房地产市场主体应该多样化，包括开发商、企业、政府、农民；保障渠道除了增量市场还可以在存量市场、周边城市寻找供应。具体来说，可以采取五方面的措施。

第一，盘活和利用好存量资源，允许宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品。应制定特殊标准，针对床位产品提供合法经营的制度规范，扶持蓝领公寓运营企业在工业和服务业集中区打造宿舍式床位产品。

第二，利用特区的立法权，对于部分小产权房补交相关费用后进行确权，变大拆大建为综合整治，提供白领合租房。在确权及消除消防安全等风险的基础上，鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与，为租赁市场提供更多的品质标准化产品，让年轻人“租有所居”。

第三，降低交易税费等摩擦成本，刺激存量供应，为中高收入家庭提供置业选择。主要是降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率、发挥二手房更强的供应韧性优势，用更少的新建成本改善更多人的居住条件。

第四，扩大保障范围，优化保障方式，优先使用货币化补贴的手段。住房保障应当面向所有城市居民，以收入水平而不是户籍作为衡量标准，重点加大对于非户籍流动人口、低收入群体的保障力度，优化对新毕业大学生的住房支持。

第五，打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”。尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内地居住，促进港澳和内地的融合。

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趋势

大湾区房地产业未来发展趋势

●政策趋向稳健，市场走向平稳。

●居住服务行业快速崛起，形成一批包括家装、家政等在内的具有专业服务能力的服务阶层。

●房地产的数字化程度进一步提升。

●围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展，住房ABS、REITs空间巨大。

●开发企业的价值链条进一步延伸。