大湾区未来房地产交易将达3.7万亿元

“广深港”三城人均居住面积不足26平方米 大湾区未来房地产交易将达3.7万亿元

作为我国开放程度最高、市场经济活力最强区域之一的大湾区，近年来民营经济高度发达，人口流入量增长迅速，大量就业人口涌来的背后，却是居住品质和住房自有率较低的现实窘境。

贝壳研究院发布的《粤港澳房地产市场白皮书》（以下简称白皮书）显示，大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。而大湾区2017年末的总人口约为7000万人，可见房地产市场还存在巨大空间。

大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市”，10月18日，在由贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛上，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。

住房自有率较低

众所周知，粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。目前，从中央到地方，多项工作正围绕大湾区建设展开，以推动粤港澳三地合作发展，这一区域正以良好的发展态势崛起为世界级城市群。

近几年，大湾区民企500强数量的增速最快，带动了大量的就业和人口的增长，近三年大湾区平均每年增加150万人口。白皮书显示，近三年，深圳、广州的常住人口分别增长165万和140万，而肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万。以深圳为例，从外部来看，深圳客户中原籍为广东的比例不到20%，超过80%都是“新深圳人”。

然而，居民住房条件却有待改善。

贝壳研究院发布的白皮书显示，湾区11城中有8城住房自有率低于60%，距离全国平均水平有较大差距。同时，香港、深圳和广州三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米和25平方米，距离全国人均36.9平方米（2017年）的水平存在较大差距。

贝壳研究院认为，大湾区“广深港”三个核心城市的住房问题主要是供应结构失衡所致，外来流动人口与以及年轻人口住房困难。地理空间的限制、供给主体过于单一、存量房屋利率用不高和住房保障渠道不足等现实状况，导致新增供应节奏难以跟上需求，房价过高而不可支付，居民居住环境有待改善等问题。

以深圳为例，过度市场化和金融化带来的结果是居民的杠杆高企，高杠杆的金融风险问题突出，深圳月供收入比达90%，居民杠杆率高大82.3%。根据链家交易的数据，2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92%，几乎人人使用杠杆，购房者平均贷款成数59%，远高于其他一线城市。房价和信贷相互促进和循环的作用下，低收入群体被排除在购房市场之外，越来越难进入市场。

寻求“外部供应”增加湾区住房供应

年均150万的人口流入给大湾区带来了发展活力，也带来房地产市场的发展空间。

“结构性人口红利和改善性需求让房地产市场未来仍存在一定空间。”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹在上述论坛中表示，中国社会将从“住有所居”逐步迈向“住有宜居”，落实“房住不炒”要紧紧围绕是否在本地工作、落户，是否真正为改善、为居住需求交易房子，是对住房房地产全产业链的需求。

打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道。“核心城市需要寻找’外部供应’”，许小乐指出，目前大湾区的城际交通已经相对发达，对于核心城市的周围城市，轨道交通的发展也使得同城化趋势逐步推进（如广佛两城），但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整，对核心城市寻找“外部供应”，尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住，促进港澳和内地的融合。

而为增加中高收入家庭的置业选择，白皮书建议，降低交易税费等摩擦成本，刺激存量供应。

“中国的二手房交易面临较多的税收名目，加上几乎为零的持有成本，导致房屋流通成本高、闲置房屋难以被最大化利用”，许小乐坦言，粤港澳大湾区整体商品化率低，非商品房的交易面临的政策束缚和额外税收更多，而部分城市的新房供应又有限，更加需要降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率，发挥二手房更强的供应韧性优势，用更少的新建成本改善更多人的居住条件。

此外，许小乐称，在确权及消除消防安全等风险的基础上，鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与，为租赁市场提供更多的品质标准化产品，让年轻人口“租有所居”，解决职场前几年的住房问题，给买卖市场“降压”。

不过，改善市场结构失衡的状态仍要以“房住不炒”为准绳。白皮书预测，未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。观察粤港澳大湾区房地产交易数据，2018年“广深港”3个核心城市的交易额占比为60%，预计2025年交易额为2.4万亿元，占据湾区市场份额预计提升至65%。

具体来看，预计到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿元，占全国总体GMV的15%。其中新房约1.5万亿（占全国新房交易的12%），平均每年增加600亿元；二手房约2.2万亿元（占全国二手交易的18%），平均每年增加1300亿元。二手房交易占比将会持续扩大，到2025年提升5个百分点至59%。

许小乐表示，随着居住服务行业快速崛起，大湾区将形成一批包括家装、家政等在内的具有专业服务能力的服务阶层。伴随产业互联网，房地产的数字化程度进一步提升，同时围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。