樟木头一楼盘近7成购房者是港人

樟木头的奥园城市天地营销中心现场，一则“近7成是香港人的选择”的标语挂在沙盘玻璃围挡上。

“近7成购房者是香港人。”最近，樟木头一楼盘打出的标语瞬间引起了业内关注。今年7月31日，东莞市住建局发布通知，香港人凭居住证便可在东莞购买一套新房。新政实施数月，港人在莞购房情况如何？近日，南都记者采访市场了解到，目前香港人在莞购房并无明显增长，占比约2%。

今年以来，东莞临深镇街一直是楼市的热门区域，无论供需都处于前列，但是，樟木头却成为了临深“优等生”中的“另类”。二手房交易活跃稳居第一，但新房却一直处于不温不火状态。业内坦言，这种矛盾确实值得关注，合理定价、找准目标人群是樟木头楼市突围关键。

走访

7成购房者香港人是炒作？

樟木头地处东南临深，素有“小香港”之称。上世纪90年代中期，樟木头和常平由于接广深铁路，曾经是港人北上置业的热点区域。公开数据显示，早在2001年，樟木头已吸引30多个地产商开发房地产项目80多个。

金融危机后，港人退潮，樟木头楼市悄然发生了变化，随后一直处于不温不火状态。不过，最近，某商办项目现场的一则宣传引起业内热议，又将樟木头楼市拉回了大众的视野。

近日，南都记者走访发现，位于樟木头的奥园城市天地营销中心现场，一则“近7成是香港人的选择”的标语非常醒目地挂在沙盘玻璃围挡上。现场销售人员介绍，该项目产品全部为公寓及写字楼，目前均价1.6万元/平方米。“从销售数据来看，购房者里面确实近7成是香港人。”

这一销售数据是否意味着港人购房回潮？日前，南都记者采访了该项目相关负责人杨槐，他回应称，樟木头是奥园进驻东莞后的首站，项目销售数据绝对真实。“奥园在香港上市，港人对于奥园并不陌生。”杨槐坦言，项目跟香港中介渠道紧密合作，因此客户主要来自香港。不过，杨槐也分析，香港人之所以认可樟木头，并成为项目购房主力，这与樟木头地缘特性有很大关系。“一方面樟木头可便利到达罗湖，另外，很多香港人本身或亲朋曾经在樟木头买过房，已在本土形成了一定的圈层，这里有适合港人的居住氛围，他们愿意投资，甚至考虑作为以后的养老用房。”

南都记者查询合富研究院发布的数据发现，东莞1～9月商业公寓签约套数前五的楼盘中，莞城的卓越中寰以677套位居首位，紧跟其后的便是樟木头的奥园城市天地，签约套数为572套。

现状

港人在莞购房占比2% 暂未有明显变化

去年8月，国务院办发布了《港澳台居民居住证申领办法》，港澳台居民可在内地申领居住证，凭居住证可享受到《办法》规定的3项权利、6项基本服务、9项便利措施，其中明确提到“依法享有使用住房公积金”。这就意味着港澳台同胞凭居住证便可在内地购房。

今年7月31日，东莞市住建局还发布《关于简化港澳台居民在我市购房相关资料要求》，港人仅凭居住证便可在东莞购买一套新建商品房。一时间，业内对于香港人在莞购房也有了新的预期。

新政实施数月，市场是否有变化？南都记者采访东莞多家地产研究机构了解到，目前，港人在莞购房暂并出现明显增长。东莞中原战略研究中心总经理车德锐介绍，港人在莞购房的比例仍维持在2%左右，“樟木头这一项目或许只是个案。”

据了解，在东南临深片区中，樟木头供应一直处于末位，目前在售的楼盘主要有北大资源·公馆1898以及汇景风华等项目，不少在售楼盘仅存少量尾货。南都记者从多个楼盘销售处了解到，港人购房比例并不大，目前主要以深圳客及本地人为主。

“从目前市场来看，港人在莞购房首先会选滨海湾片区，主要是粤港澳大湾区的利好。”不过，车德锐也坦言，樟木头确实会成为香港人在东莞购房的一个重要选择。他分析，首先是地缘上的便利，从广深铁路沿线来看，香港进入内地的首站是深圳罗湖，下一站便是樟木头，用时不到20分钟。“其次，居住氛围、人文环境也是最关键的。”车德锐认为，对于香港人来说，樟木头非常宜居，“有观音山国家森林公园这样的自然环境，更有熟悉的居住氛围，茶楼、饮食，樟木头仍保留着老广州的生活氛围，非常适合港人来养老。”

不过，车德锐坦言，港人在莞购房是否能够回潮，目前并不明确。

合富研究院高级分析师李兴旺则坦言，尽管凭借居住证能够买房，也简化了程序，但是，港人在莞买房贷款也会相对麻烦，也是一个比较大的门槛。

市场观察

临深五镇差距大　两镇均价仅为水乡水平

今年以来，东南临深镇街成为了东莞楼市的热门，不仅是供应大户，成交也明显提速。来自东莞中原战略研究中心数据显示，截至9月30日，东南临深片区住宅库存最大为132万㎡，占全市比重的29%。

在成交上，第三季度，东莞全市住宅成交159万㎡，环比上升8.28%，比2018年同期上升39.40%。业内分析，其中临深片也是重要功臣之一，主要是受到深圳规划建设先行示范区政策利好，投资客入市信心增强，部分深圳客加快外溢临深，带动市场成交提速几倍。但是，临深片五镇却并非百花齐放。实际上，仅塘厦、凤岗、黄江一直是处于第一梯队的“优等生”，无论供应、成交、均价都稳居全市前列，而樟木头、清溪则明显较弱。来自合富研究院数据显示，第三季度，塘厦签约量为2928套，位居全市首位；而樟木头、清溪签约率则分别为998、666套，位居临深末位。另外，在成交均价上也差距较大，第三季度，临深成交均价最高的是凤岗，为34100元/㎡，而樟木头、清溪仅在1.6万元/㎡左右，相当于目前水乡片价格。

“这主要跟镇街经济发展有关系。”车德锐分析，特别是樟木头目前没有优势高新产业布局，市场预期也大大减弱。

一手低迷二手活跃，　樟木头或是楼市“另类”

不过，南都记者发现，在临深五镇中，樟木头却是一个“另类”的存在。相比于一手的低迷，樟木头的二手市场却异常活跃，成交常年位居全市前列。

乐有家研究中心的数据显示，去年东莞二手成交以临深及中心城区为主。其中，樟木头、东城、南城、常平四个镇街的成交量共占全市44%。

今年上半年，东南临深片区二手商品房成交4775套，是全市二手商品房成交价格最高的片区，而樟木头成交量领先，是少数几个二手住宅成交增长的镇街之一。

一直以来，房地产行业内的普遍认为，二手房交易一直是楼市是否活跃的风向标，与一手市场晴雨紧密相关，但这一定律似乎在樟木头并不通用。“樟木头一手二手市场的矛盾现象确实值得关注。”车德锐分析，这可能受到了多方面因素影响，首先是樟木头市场上的楼龄大多都超过20年，很多业主已有换新需求，目前正值更新换代的关键节点；另外，该镇二手房价格仅为一手房的一半，价格较低也是成交活跃的因素之一。还有业内人士认为，一手房供应不大也是导致二手交易活跃的重要因素。

当前，楼市已经进入年底冲刺阶段，不少房企或许会为冲刺年度销量开启“以价换量”，启动促销、赠送等营销手段。不过，业内人士认为，城区、临深等热门区域或将依然坚挺。在临深“优等生”环伺之下，贴合市场合理定价、找准目标人群或是樟木头楼市突围的关键。