期待又落空 LPR下调房贷利率不降反升

在11月20日央行披露第三期贷款市场报价利率（LPR）中，1年期LPR为4.15%，此前为4.2%；5年期以上LPR为4.80%，此前为4.85%。1年期与5年期LPR分别下调5个BP，其中5年期以上LPR为今年8月LPR新政施行以来首次下降。

市场普遍认为，1年期LPR属于中短期，主要给企业贷款参考；5年期以上属中长期，主要影响房贷利率。所以此次5年期LPR报价首下调，市场出现房贷利率随之下调的期待。

但市场表现却并未印证上述逻辑。近日，多个一二线房贷热门城市传出利率继续上行、额度告急、暂停房贷等消息。

21世纪经济报道记者采访发现，整体来看房贷利率维持稳中有升的局面，仅个别地区个别银行出现上下浮动。

央行近日发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》强调，发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

多数市场人士认为，在房贷政策与市场基本面未见动摇的前提下，房贷利率很难下行。

房贷利率不降反升

根据融360大数据研究院11月28日发布的《2019年11月全国房贷市场报告》（下称《报告》），全国房贷利率上行趋势已持续半年，并继续维持增势。2019年11月，全国首套房贷款平均利率为5.53%，环比上涨1BP，为相应期限LPR加点68 BP；二套房贷款平均利率为5.85%，环比上涨1BP，为LPR加点100BP。

临近年底，大部分银行的房贷利率趋于稳定，上调和下调房贷利率的银行数量均环比减少，超70%的银行维持房贷利率稳定。但对于高利率城市的房贷，进一步上涨的趋势仍在持续，首套房贷款利率最高的城市仍是南宁，利率水平再上涨14BP，已达6.30%。

从北上广深四个一线城市情况看，房贷均有不同程度的紧张迹象。《报告》指出，2019年11月，上海仍为全国首套房贷款利率平均水平最低城市，但平均水平已经从10月的4.83%上涨至4.90%，不再低于全国最低下限。

此前有消息称，广州建行房贷利率较10月下调5个基点，但21世纪经济报道记者向建设银行广东省分行房贷业务人士求证获悉，房贷利率并未下调。北京和深圳的房地产中介人士也对21世纪经济报道记者表示，目前房贷利率保持稳定。

对于随着LPR调整出现的利率下行，业内人士给出了一种解释。

融360大数据研究院分析师李万赋指出，对于大部分城市而言，LPR新机制改革暂时带来的只是参考基准的变化，实际利率水平主要还是受当地调控政策的影响，并反映在加点数上。对已在银行按LPR新规签订合同但未放款的购房用户，11月20日放款的用户有可能享受到房贷下降的“红利”。

但这并不意味着11月20日之后的新用户，房贷利率都能下降5个BP。对于11月20日后签订的新合同，银行可以改变加点数，其大框架仍是在满足当地房贷利率下限的基础上进行调整。即，如果各地自律组织制定的房贷利率下限未发生变化，LPR下调后，多数银行可能会提高加点数，以保证实际利率水平满足下限要求，或保持利率稳定。

李万赋进一步指出，可以肯定的是，在LPR下行的预期下，签订合同和放款期限之间存在的时间差，有可能带来购房用户实际利息支出小于签订合同时的预期水平，对于这类用户算是个小惊喜。

但市场人士仍普遍认为，房贷利率走势将维稳为主，短期看之前受新规影响较大的城市，可能会有所下调，以削弱此前房贷利率水平上调的影响。

停贷系季节性因素

临近年尾，不少房贷热门城市的部分银行出现暂停房贷的情况，主要集中在长三角的二三线城市。近日，有媒体报道称这种停贷影响区域进一步扩大，深圳等一线城市也出现部分银行暂停房贷的迹象。

21世纪经济报道记者向建设银行深圳分行、平安银行深圳分行和深圳房地产中介业务人士求证获悉，深圳并未出现暂停房贷情况，只是临近年末，额度紧张，需要排队放款。

此外，一位股份行房贷业务人士提示购房者，房贷主力银行在各地存在差异，但整体看以四大行为主，一些股份行和城商行本来房贷业务就开展得不多，他们的额度调整和利率变化，对市场影响有限。目前的放款周期延长和暂停贷款都属正常现象，目前全行业均优先保证普惠贷款额度。

21世纪经济报道记者还了解到，额度紧张导致的房贷放款时间延长，在全国范围内较为普遍。北京、广州、深圳、珠海、南昌、南京等多地，均出现不同程度的排队放款情况。这延续了年尾房贷额度紧张的惯例，目前等放款时间多在1个月以上。在往年初，不少地区额度充裕时期，放款周期仅一周左右。

另一方面，年底房贷额度紧张也有利于房贷利率维持稳定，因为放款延缓，LPR的下调传导到新增房贷利率的速率将降低。年底前多数城市的房贷利率保持基本平稳，而年后房贷利率是否可以实现市场稳中有降的期待，还待时间检验。