桥头重新优化生态生产生活格局

近日举行的“品质 美丽 宜居”桥头镇价值投资分享交流会，让桥头被许多投资者聚焦。当天，桥头有20个大项目集中签约，包括2个园区规划项目、6个城市更新项目以及12个总投资达39.49亿元的优质产业项目。

之前，桥头曾被称为东莞的“西伯利亚”。偏安于东莞东北角的桥头，由于区位、交通等因素，长期以来在镇街经济队列中较落后。桥头尽管实体经济有一定基础，也是东莞13个省中心镇之一，然而在人们心目中的存在感较差，并非东莞受瞩目的明星镇街。

这次大项目集中签约背后，是桥头决策者发展思路的变化调整。桥头正抢抓“三区”叠加的重大历史机遇，围绕“一河一路”打造创新门户和生态门户，建设“品质 美丽 宜居”新桥头。桥头通过完善生态廊道和生态网络，推动生态格局重塑；通过统筹城乡分工、改造提升工业园区、推动城市更新，强化产业规划布局；通过以美丽乡村建设为载体，构建全域旅游格局，以此实现合理布局生态、生产和生活空间，为未来发展打造全新格局。

1城市更新换新颜

引导村组拓展发展空间

在价值投资分享交流会上，桥头与多家企业签约20个项目，其中有6个城市更新前期服务商项目，涉及桥头、岭头、迳联、李屋、屋厦5个村（社区）6个地块共140.5万平方米。李屋村中标的服务商佳兆业已在李屋村驻点两年，取得初步成效，正在进一步推动项目建设。

李屋村城市更新单元占地面积12公顷（180亩），东至长青路，南至文明路，西至规划道路，北至桥龙路。佳兆业两年前已在李屋村驻点开展工作，主要是基础调查，包括对项目内建筑的查丈测绘以及征询李屋村业主的改造意愿等。

东莞佳兆业城市更新公司总经理杜金梅表示，作为服务商要将城市更新的社会效益、经济效益以及业主的切身利益放在首位，依据东莞市及镇的政策要求做好前期服务商的相关工作，包括编报城市更新的单元划定方案、核查不动产权益及权益人核实等。

“李屋这次城市更新项目的地块以旧屋为主，更新项目为住宅类，涉及1089户村民的拆迁。绝大部分村民对这个城市更新项目非常看好，希望不久的将来李屋会有一个全新的面貌。”杜金梅表示。

桥头诸多旧村的村民对城市更新期待已久。李屋村民李先生表示，“非常支持这个项目，现在村里很多瓦房日久失修，更新项目既可以增加村民的收益，又可以改变村容村貌。希望政府大力支持，尽快完成更新计划。”

记者调查发现，目前，李屋村片区存在土地利用效率低下、产业结构不符合周边区域发展、公共配套设施落后、基础设施缺乏等问题。杜金梅表示，经过反复研判，初步的规划设想是以生态景观为核心，以公共服务为依托，以（人文）历史为特色，以交通联廊为联系，将片区打造成桥头滨江生态、智能化、高品质的生活典范。

事实上，此前“三旧”改造进展缓慢，影响了当地城市品质的提升。“‘三旧’改造程序复杂，周期长，一个项目从报批到拿到批文动工至少要3年，且市镇两级一直未出台村企合作开发的配套政策，集体实施改造举步维艰，拖慢了农村转型步伐。”桥头相关部门负责人表示，迳联社区计划开展的“旧村改造”项目，就因为缺乏政策支持等因素几乎停滞不前，严重影响工作进展速度。

目前，桥头镇上下已经意识到，通过“三旧”改造获取新增用地指标、开展城市更新势在必行。桥头相关部门负责人表示，在旧村改造方面，将以单一主体挂牌招商模式推进，引入有实力、有资源、有经验的前期服务商；在东太湖科技产业园启动区的改造方面，将委托有实力的设计单位编制提升规划，研究发展策略，引入具有产业资源的大型集团企业推动连片工改工；在村镇工业园改造方面，要以村集体利益为导向，逐步推进，也可以考虑引入社会资本参与改造。

桥头镇副镇长李炳钦表示：“要强化部门和村（社区）联动，探索建立‘镇府主导，利益共享’的镇村统筹开发机制，制定镇村利益共享方案，为拓空间理顺利益关系。并且制定镇村土地统筹开发工作指引，共同引进高质量项目，探索建立税收分成奖励机制，推动存量土地盘活利用，为拓空间提供坚实的发展基础。”

“我们可以鼓励农村富余资金参股风险可控、成长稳定的大型优质项目，建立共享发展红利机制，分享发展收益。也鼓励农村集体利用富余资金参与‘三旧’改造、‘工改商’‘工改工’等物业升级，加快物业改造步伐，拓宽集体资产投资领域，推动农村集体增收。”李炳钦表示。

2 重塑产业发展空间

优化生态、农业、城镇空间布局

一直以来，桥头镇土地空间制约因素大，土地使用过度，开发强度达60.1%，高于全市的开发强度，成为制约桥头新一轮发展的主要瓶颈。

“一方面，符合‘两规’未批未建土地仅剩余约2950亩，可开发利用的土地资源短缺，土地供需矛盾突出，土地资源和环境承载能力已经逼近极限；另一方面，土地资源单位产值低，镇经济情况并未随着高开发强度而呈现出高水平发展，却出现经济倒挂的情况。”熟悉桥头镇况的观察人士表示，这表明桥头镇土地资源利用效率不高，传统的产业发展模式亟须突破。

“其中表现最明显的是桥头镇生态空间、农业空间和城镇空间布局混杂零乱，没有明确的生态空间，城镇空间和农业空间交替混合，三大空间布局不清晰。”该镇规划部门负责人表示，桥头镇在建设上存在一定的盲目性和随意性，有些地方处于自由建设状态，违建、乱建现象时有发生，居住用地布局分散，遍地开花，沿路建设的现象较严重。

有桥头某村村民“诉苦”：“村内功能混杂，布局零乱，建筑质量较差，房屋间距小，有的地方连消防要求都难以满足。建筑密度高，缺乏绿地和公共活动场所。配套设施标准、管理水平等与现代化居住区的标准相差甚远，严重影响城市品质和形象。”

为此，桥头必须厘清思路和方向，重新优化生态、生产、生活格局。如今，在粤港澳大湾区发展和“湾区都市、品质东莞”建设背景下，桥头迎来前所未有的发展机遇，以“品质 美丽 宜居”为中心，确立围绕“一河一路”打造“两大门户”的发展思路。通过石马河流域综合治理提升水生态环境，统筹两岸沿线8000多亩用地，打造绿色生态廊道，为桥头发展提供生态支撑；通过建设贯通桥头的首条高速公路——莞番高速公路，在桥头设两个出入口，作为连通大湾区其他城市的主动脉，为桥头拓宽发展空间提供重要支撑。

同时，重新定位东太湖科技产业园，重点发展新一代信息技术、先进制造、现代服务、新材料等产业，构建先进产业发展的平台，打造桥头的创新门户；以“荷”为主题，构建“山水林田湖草”生态体系，增强镇中心区都市功能，带动周边村（社区）启动旧村、旧厂的整体升级和连片改造，形成一个品质、美丽、宜居的核心区域，打造桥头的生态门户。同时，在“一河一路两门户”建设基础上，引入世界先进水平的生命科学研究资源平台，继续谋划“生命健康小镇”，发展康养产业；引入有实力的大型综合开发企业，策划运营创建全域旅游目的地，发展旅游产业。

3 推动全域旅游大发展

文旅产业结合城市更新并进

可以预见，“两个门户”将成为桥头未来创新发展、绿色发展的新引擎。这次签约的20个项目，与此相关的两个园区规划项目备受关注，分别是1万亩的东太湖科技产业园和3000多亩的荷花产业园为核心的全域规划。桥头镇分别与中旅智业、莞民投签订战略合作协议，启动规划布局和升级改造工作。其中，与香港中旅国际投资有限公司旗下中旅智业文化发展（深圳）有限公司签订《全域旅游发展战略合作协议》，与东莞民营投资集团签下《桥头镇东太湖科技产业园战略合作协议》。

“桥头镇位于粤港澳大湾区的核心位置，区位条件优越，交通配套完善，旅游资源较为丰富，旅游开发基础条件良好，计划通过发展全域旅游促进旅游业转型升级、提质增效。”中旅智业相关负责人表示，以创建桥头镇特色旅游目的地为目标，依托桥头镇资源基础和中旅产业链优势，加大镇区旅游开发力度，使地方优势资源得到充分、科学的开发利用，构建新型旅游发展格局。

据了解，中旅智业将通过“央企资源+社会资本”模式，整合中旅集团的内外、行业和产业链资源，依托桥头良好的生态资源与文化资源基础，打造核心亮点项目，包括5A级旅游景区、文创艺术村、品牌节庆等，构建起桥头旅游的全链条项目，形成桥头生态旅游的高地，作为桥头镇提升城市品质、建设生态门户的重要载体。

“桥头荷花文化历史悠久，现有中心区300亩莲湖，充分发挥旅游资源丰富、文化积淀丰厚、民俗文化多元的特色，连续举办了16届荷花节和7届油菜花节，塑造‘一湖两花’特色品牌，每年两节均吸引120万游客前来观光旅游，重点打造以荷花文化为代表的地域品牌，成为中国荷花名镇。”桥头镇镇长叶冠强表示，对于“生态门户”荷花产业园，桥头将结合良好的生态本底，打造高品质的生态空间。

为此，桥头将充分利用水资源优势和文化品牌优势，规划建设3200亩荷花产业园，通过城市更新与全域旅游并行推进。目前，桥头镇正以荷花产业园为核心区域，大力推进城市更新，拓宽城市发展空间，对园区周边6个地块共2108亩进行更新改造，树立一批品质美丽的示范项目，为生活提供优美的生态环境。据记者观察，本次签约前期服务商的6个城市项目中，既有连片工改工项目，也有旧村改造项目，将助力桥头城市品质提升和产业高质量发展。

“在发展全域旅游过程中，把开发、经营乡村旅游与建设农村相结合，以美丽乡村建设为载体，推动全域旅游大发展。注重深入发掘利用特色村落的山水禀赋、文化内涵、产业基础，大力发展休闲观光产业，使美丽乡村成为农民创收致富的新源泉。”该镇规划部门相关负责人表示，“不搞大拆大建，最大限度保护乡村的历史文脉和自然景观，注重挖掘具有代表性和独特性的历史文化特色资源，打造主题鲜明的村。”

迳联古村落是远近闻名的“进士村”。据统计，自南宋起，迳联共出了5名进士。如今，伫立在村北的罗氏宗祠门楹上还镌刻有“祖孙五进士，叔侄两藩侯”的对联。今年11月中旬，副省长许瑞生一行到桥头镇邓屋村村史馆、邓植仪故居进行实地参观，调研桥头文化旅游工作，要求充分挖掘其丰富的文化旅游资源，同时要充分利用好自身深厚的文化底蕴。

桥头镇副镇长兰建锋认为，在发展全域旅游过程中，要充分发展政府的引导作用，建议每年安排一定的资金作为乡村旅游开发资金，按照“突出重点、注重特色、打造品牌”原则，加快乡村旅游业的发展。并且积极引入文创产业和时尚元素，由政府牵头、创业者介入，打造文旅产业。

4 改造提升工业园区

实现区域价值提升和融合发展

从目前来看，改造提升工业园区成为桥头发展迫在眉睫的课题。根据记者调查，工业作为桥头镇的传统产业，村镇工业园区曾经铸就珠三角改革开放早期工业繁荣的基石，但因早期缺乏整体规划，且历史遗留问题多，大部分尚未升级改造的村镇工业园亩产较低，且大多存在“散乱污”现象，成为镇村发展的“鸡肋”。

据统计，2019年1—10月，全镇规模以上工业增加值80.02亿元，同比增长1.1%。先进制造业规上工业增加值32.12亿元，同比下降6.8%；高技术制造业规上工业增加值22.84亿元，同比下降10.9%。2019年以来合同外资增长35%，内资投资增长174%。桥头工业制造尽管有一定增长，但还需要抓住时机按下“加速键”。

“企业质量、土地产出与基层收益没有直接关系，造成项目准入门槛低，土地资源低效利用，基层缺乏引进好项目、大项目的积极性，长期下去会形成恶性循环。”桥头某村委会负责人表示，桥头应该调动起镇村联动机制，推动新一轮的经济增长。

兰建锋认为，应以推动制造业高质量发展为方向，着力改造提升村镇工业园。按照“多规合一”的要求，实施村镇工业园连片整合、连片开发，打造核心园区，形成产业聚集区。“初步设想是将桥头镇工业分布大体整合到东太湖科技产业园和东部工业园，进一步提升节约集约发展水平。与此同时，升级改造镇村工业园，政府主导发展和规划非常重要，政府主导选取有实力的规划设计单位，对产业聚集区做好整体规划，然后引入产业优势明显的大型企业对园区进行综合开发。通过升级改造工业园，改善村镇工业园的投资环境和生产、生活环境，加强招商引资的力度，让群众看到清拆的好处，享受人居环境带来的红利。”

东太湖科技产业园被寄予厚望。桥头镇已将规划面积约6.8平方公里的东太湖科技产业园作为村镇工业园区进行改造提升，并列入产城融合示范区建设。园区负责人表示：“目前工业园区正进行规划调整，接下来要引入产业优势明显的大型企业对园区进行综合开发，通过综合开发企业的资源优势，引入高产值、高效益、高科技的产业，使其产生集聚效应。将东太湖片区作为桥头镇工业园区改造提升的一个新亮点和标杆，再覆盖全镇，掀起工业园升级改造热潮。”

成果已经在逐步显现。两个多月前，规划选址于桥头东太湖片区东部腹地的桥头生命健康城项目第一次公开露面，提出将打造世界先进水平的生命科学研究和生物医院产业化的合作园区。基于园区容积率低、基准地价低、改造难度小等有利条件，桥头已划定1200亩改造核心区作为突破口，与莞民投等企业合作，开展连片“工改工”前期工作，为高端产业发展腾出更多的空间。

“莞民投在产业上的发展定位与桥头镇的未来产业规划吻合，对桥头镇充满信心。”莞商会董事长尹洪卫表示，莞民投将和桥头镇政府高标准共同谋划东太湖片区的发展，通过资本与资源的整合，通过规划先行拓展优化城市发展空间，实现区域的价值提升和融合发展。莞民投将重点围绕东莞、深圳、惠州的通信、电子信息、智能终端、生命健康等产业，引导高端优质项目落地桥头，将东太湖科技产业园区打造成为“产城人文”融合发展的现代产业高地。

“为加快推动新兴产业发展，桥头将拿出200亩可直接用地，即市镇联合招商基地作为先行区，重点瞄准生命健康产业，抓好医院医疗、医药制造、休闲康养三个关键环节进行率先突破，逐步形成全链条的生命健康产业，带动整体产业转型升级。”园区相关负责人表示。优美的生态环境加上更新的城市空间，桥头将吸引更多优质要素集聚，争取城市品质提升和经济高质量发展双丰收。