业内人士分析，2019年惠州楼市整体表现相对平稳，第三季度市场下行明显，10月备案价放开之后，市场分化明显，龙门批量项目的打折促销可能是全市均价下降的主因。
惠民之家的网签统计数据显示，2019年惠州全市新建商品住宅成交142566套，成交面积1503.98万平方米，成交金额1633.55亿元，上述三项数据相较于2018年同期分别下滑5%、4%、4%。2019年成交均价10862元/平方米，相较于2018年10878元/平方米的均价降了16元/平方米。
业内人士分析，2019年惠州楼市整体表现相对平稳，第三季度市场下行明显，10月备案价放开之后，市场分化明显，龙门批量项目的打折促销可能是全市均价下降的主因。
大亚湾惠城博罗销量居前三
惠民之家的网签数据显示，2019年惠州全市新建商品住宅成交142566套，成交面积1503.98万平方米，成交金额1633.55亿元，成交均价10862元/平方米。相较于2018年成交149845套，少了7279套，2018年成交面积1572.35万平方米，2019年少了68.37万平方米，2018年成交金额是1710.34亿元，2019年减少了76.79亿元。2019年成交均价10862元/平方米，相较于2018年10878元/平方米的均价还降了16元/平方米。
整体上看，2019年惠州楼市基本面较为平稳，折算平均每天卖房390.6套，月度成交11880套。
从片区成交来看，大亚湾、惠城、博罗片区位居前三，2019年分别成交35850套、26047套、25408套，博罗和惠城的差距只有639套，惠阳成交21847套，仲恺卖了16028套房，惠东14347套，龙门依然垫底，全年卖房3039套。
相较于2018年，只有惠城、博罗和仲恺片区的成交有明显的增长，惠阳片区下降最厉害。2018年惠阳片区成交28323套，2019年只有21847套，减少了6476套。大亚湾片区相较于2018年41544套的成交，2019年减少了5694套，龙门也减少了1193套。
知名楼市评论人胡光宇解释，博罗从2018年下半年开始超过惠阳成交量和供应量而一直和惠城相当，而惠阳、大亚湾成交量的下降，一方面是交易量在2019年下半年下滑严重，另一方面则是全年新增供应量萎缩。
2019年惠州全市新建商品住宅均价10862元/平方米，相较于2018年的10878元/平方米少了16元/平方米。片区均价方面，大亚湾、惠阳、惠城位居前三，分别为13269元/平方米、12732元/平方米、11243元/平方米，相较于2018年每平方米分别上涨了158元、156元、283元，惠东成交均价9368元/平方米，仲恺成交均价8933元/平方米，最低的博罗为7997元/平方米，相较于2018年分别上涨306、183、280元/平方米。
只有龙门的成交均价相较于2018年8959元/平方米，下降了506元/平方米，这也被认为是惠州新建商品住宅成交均价被拉低的重要原因。
南都惠州地产数据智库研究院首批特聘专家，惠州世联行粤东区域董事、总经理周玉仁解释，“龙门2019年主要是因为温泉度假类产品的折扣力度太大，部分项目的成交均价还低于2016年，导致龙门片区的均价下挫，也导致了全市的价格比2018年稍低，实际上从主要的交易片区来看，价格还是微涨的。”
首次无本土企业入围TOP10
按照粤东世联行发布的数据，2019年惠州房企销售金额TOP20门槛最低为17.79亿元，TOP10销售金额的门槛为40亿元。
碧桂园依然一家独大，2019年全年销售249.87亿元，龙光地产2019年在惠州销售金额首次突破100亿元为104.28亿元，星河控股82.94亿元。恒大、海伦堡、中洲分列4到6位，销售金额分别为62.1亿元、57.77亿元、50.18亿元。中海地产、富力地产、新力控股、佳兆业集团居7到10位，销售总金额都突破40亿元，分别为47.08亿元、44.45亿元、41.02亿元、40.79亿元。
从上述数据来看，品牌房企在惠州的市场占有率越来越大，粤东世联行的统计数据显示，2018年品牌房企在惠州的市场占有率大约为46%，在2019年这一数据为57%，市场的规模度越来越往品牌房企集中。
与此同时房企之间的竞争也越来越激烈，2017年除了碧桂园之外，第二名星河和第十名方直的销售额分别为46.11亿元、25.72亿元。2018年第二名与最后一名的销售额分别为新力地产的78.87亿元、第十名的富力地产34.73亿元。2019年第二名龙光地产的销售金额为104.28亿元，第十名的佳兆业集团为40.79亿元，差距越来越大。
2019年惠州TOP10中近三年来第一次没有本土企业的身影，2017年方直、隆生上榜前十，2018年隆生上榜前十，2019年TOP10都是全国百强的品牌房企。
胡光宇解释，随着中小企业在土地市场上身影越来越弱，预计品牌集中度在2020年会更大，“我们看到2019年惠州城区的住宅商服用地，没有本土企业参拍，都是行业巨头，预计2020年销售金额TOP20的房企在惠州的市场占有率会更大，其实房地产市场到现在，房企更多的比拼，就是资源整合能力和资金盘的能力。”
分析——
预计今年新增供应1974万平方米
按照惠州中原地产的统计路径，2020年惠州预计新增供应1974万平方米，是2017年之后新增供应量的峰值，2017年新增1479万平方米、2018年新增1917万平方米新房供应，2019年新增1644万平方米新房供应。
其中大亚湾片区预计新增供应497万平方米，惠城区预计新增供应376万平方米，博罗县预计新增供应304万平方米，仲恺区和惠阳区预计分别新增供应298万平方米、292万平方米，惠东县预计新增176万平方米，龙门新增约30万平方米。
惠州世联行副总经理胡光宇解释，2020年新房供应量基本上遵循了2019年片区成交的排位，2020年预计惠城区有多个新项目入市，金山新城、北站新城将是供应量最集中的片区，“万科、雅居乐、龙湖是北站新城片区全新盘，而金山新城片区的华润、旭辉、平安、中交拿下这几个新地块也比较有看点，预计都在下半年或者年底才能入市。”
本文来源：奥一网
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李建杰_DG12
