深圳商业办公用房 将可“商改租”

无法通过新增建设用地解决租赁住房需求怎么办？紧缺的公共住房满足不了深圳人的需求怎么办？深圳又要放出楼市调控大招了。1月9日，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）（下称《通知》）开始公开征求社会意见。《通知》针对部分商业办公用房出现闲置，深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的困境，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房，增加深圳的住房租赁市场有效供给，实现市民住有所居目标。

商定办公用房空置率有多高？

深圳市住建局介绍，在深圳产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。对此，深圳市委、市政府高度重视，要求根据国家试点工作要求，结合深圳实际，制定已建成但空置的商业办公项目改建租赁住房的政策，以盘活存量空置商业办公用房，培育住房租赁市场，解决人民群众住有所居问题。

深圳的商定办公用房空置率究竟有多高？有市场研究机构公布的2019年数据是21.2%，官方去年公布的数据是写字楼的平均空置率为15％左右。无论如何，这部《通知》中相关措施在未来的实施，对于盘活楼市空置资源，增加租赁住房供给都是一条新路。

“商改租”有什么条件？

具体而言，需同时满足以下条件：首先是已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；其次，不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。最后，以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。

怎样改建，有何优惠？

为引导更多主体参与改建，《通知》中还做出了项目激励的安排。将“商改租”与中央财政奖补挂钩，明确按照《通知》进行改建并使用，改建项目可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行。改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠。

《通知》对商业办公用房的改建还提出了结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、用途限制、绿色改建、技术标准等多种要求。比如在消防方面，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能，并按照公寓使用功能办理消防审批手续。另外，在用途方面，因改建项目只是对既有建筑内部结构的微改造，不涉及周边的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明确该类租赁住房不提供学位。