2022-05-20 20:32:24 来源: 网易房产东莞
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| 来源：城市圆桌派（公众号ID：ckmengma）。观点整理自吴建斌 《财务管理的本质》，已或授权，转载请注明。
5年期以上LPR为4.45%，在此前4.6%的基础上下调15个基点。众所周知，目前约99%以上的个贷利率与5年期以上LPR挂钩。房贷利率降到最低点，史诗级利好，无数购房者奔走相告，喜迎礼包。不禁想问，地产行业究竟还有没有未来？如果有，现在我们该怎么做？
5年期LPR下调是提振购房情绪的重要工具，对购房者意味着房贷成本的减少。如果贷款总额300万、30年、等额本息，最新5年期LPR下调后，月供少了272.38元，利息总额少了9.8万元。相当于每个月多吃一顿四人餐椰子鸡。史诗级利好出台，政策如此给力，可是，地产股却跌了，让人意想不到。调控持续加码，整个行业增速放缓，部分中小房地产企业，甚至百强房企都出现暴雷。因此，很多购房者、行业从业者变得有些茫然：房子还能买吗？地产行业还有没有未来？如果有未来，现在该怎么做呢？多家大型企业财务负责、38年财务老兵，现任阳光集团执行董事、地产集团执行副总裁 吴建斌 认为：房地产行业是一个巨大的行业，即使横盘，也还有10年以上的发展期，就算规模从15万亿降到10万亿，也是一个非常大的行业。以下观点整理自吴建斌 最新力作《财务管理的本质》，经中信出版授权发布，转载请务必注明作者及作品出处，供参考。▲《财务管理的本质：应对复杂商业环境的财务管理方法论》吴建斌 著截至2018年，中国城镇化率还不到60%，这个数字与日本、美国、英国等发达国家相比，距离还很大。以每年城镇化率可实现1%推算，我国至少还要有10-15年的发展期，才有望接近部分发达国家的现有水平。这意味着住宅增量市场开发至少还有10年的好日子。如果算上旧城改造、城市更新所带来的需求，时间则更长。虽然近年来房地产行业的毛利率整体呈下滑趋势，但依然有20%-30%的水平，远高于制造业十几个点的毛利率水平。这是其他行业都不具有的优势，也是房地产行业能够高杠杆经营的重要原因之一。过去10-20年里，住房投资无疑是聚集财富的最佳方法。未来， 房价不会像过去那样大幅上涨，但保持与GDP增速同步还是可以期待的，城市核心地段的房子依然是不错的保值产品。第四，新城镇化叠加户籍制度改革，将再造行业新空间。2019年4月8日，国家发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。新城镇化叠加户籍制度改革，将造就房地产行业全新的发展空间。京津冀、长三角和粤港澳大湾区等9个以上的都市圈将是新机会，房地产企业在这里将有较高的活跃度。第一， 一定要找到企业可用的金融工具，并将这些金融工具用到极致。现在银行筹资虽然收紧，但政策并非要将房地产行业打死，依然有较大的周转空间。企业可以在开发贷筹资继续发力，在城市更新贷筹资方面下功夫，可以大力推进供应链筹资和商票筹资，等等。由于筹资难，企业就要想尽办法在运营管理、销售管理、货币资金回笼方面下足功夫，由此完成经营模式的初步转型。“安全垫”是什么？就是在市场出现极端情况的时候，财务如何让企业活下来。常规的做法是确保现金占比（现金÷资产）大于或等于15%。还要知道，现金分为可动用和不可动用两部分，重点要关注可动用资金的占比（可动用现金÷资产），不得低于10%。一定要保证至少未来3个月、6个月甚至9个月可动用现金满足刚性需求。如果小劫过不去，就会遇到大麻烦。现在很多房地产企业在手货值可能有一两千亿，土地储备有三五千亿，这些都是可以拿出来的有效货值，这时可以用多种方式（如代管、合作、基金等）来推动，尽可能少花钱、多回笼资金，以解决资金流动性问题。房地产行业原来每3年调整一次，预计这次调整的时间会更长。华创证券研究认为，这次调整估计在6-7年。未来五年期贷款市场报价利率（LPR）其实也是建立防火墙制度，将实体经济和房地产的筹资成本区分开。从2019年半年报的披露情况来看，有些企业的预期增长是 50%，那么投资额肯定会比较大，但资金又回不来，只能加杠杆，但筹资通道又不通畅，这样就会产生一系列问题，所以要对未来预期做适当下行调整。只有均衡发展才是房地产企业基业长青的法宝。这也是长期主义的需要。在这种情况下，房企应该向管理要效益。房企如果想长期发展，一定要追求均好，不能单看某一个指标，比如规模。从财务管理角度来说，房地产企业发展到今天，一定要学会管好经营性现金流，所谓“高筑墙、广积粮”，就是指力争把库存卖出去，把压在土地上的投入变成现金，让资金池里多点钱—活水，然后静观其变。目前来看，调控短期是不会放松的，房地产企业能不能熬过严冬非常关键。而房地产行业是一个巨大的行业，即使横盘，也还有10年以上的发展期，就算规模从15万亿降到10万亿，也是一个非常大的行业，这个行业的前景依旧向好。《财务管理的本质：应对复杂商业环境的财务管理方法论》吴建斌 著多家大型企业财务负责人吴建斌作品，38年财务老兵的财务实战经验总结。纵向剖析财务业务脉络，详述财务管理理论、落地与突破。本书基于作者近40年的财务管理实践，从中提炼出了十大财务战略观及需要重视的七大方面，为组织及领导者了解财务知识，并在新时代下如何做好财务把控与价值创造，以建立创新型组织提供了经验指导。
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卢韵如_dg07
