阳春三月楼市复苏“以价换量”或成主旋律

↑进入后疫情时代，东莞楼市快速复苏，主城区率先释放第一波“延期”需求。

↓自三月以来，不少房企加快推货，东莞楼市正在加速回暖。

与二月楼市被按下“暂停键”，成交跌入“冰点”相比，三月东莞房地产市场呈现“复苏”迹象，回暖明显。无论是频频刷新地价，一路高歌猛进的土拍市场；还是供需持续回升，成交稳步增长的新房市场，都为今年楼市回归正常发展轨道起了一个好头。

A

土 地　市 场

三宗商住地“高嫁”刷新地价纪录

正所谓“春江水暖鸭先知”，楼市异动，往往从土地市场开始。

3月18日，东莞厚街镇汀山社区出让一宗占地面积为69523.6㎡的商住地。经过70轮竞价，该地块最终被佳兆业集团（深圳）有限公司以总价24.63亿元收入囊中，溢价率38.92%。剔除配建后，可售楼面价为12614元/㎡。值得一提的是，该楼面单价刷新了厚街的地价纪录。

作为今年东莞土拍市场推出的第一宗商住用地，该地块不仅称不上优质，反而“命途多舛”。因为周边多是工业园，生活和商业配套较为欠缺，此前该地块并不被看好。记者梳理公开资料发现，该地块第一次挂牌是在2015年10月14日，起拍楼面价仅1900元/㎡，但最终还是因无人报价而流拍。2016年该地块再次出售时，则以撤牌结束。第三次挂牌是去年9月24日，起拍楼面价为11816.27元/㎡，但依然无人问津。

“终次报价”规则

使得更多房企可以参与竞拍

该地块今年重新推出市场时，虽然起拍价从218999万元下降到了177285万元，配建拆迁安置项目建面由19814平方米下降至9907平方米，起拍楼面价直降2000多元/㎡。但经过两个小时70轮的激烈角逐，最终以“24.6亿元+无偿配建13327㎡”的条件成交，可售楼面价达到了12614元/平方米，打破了厚街的地价纪录。从无人问津、多次流拍，到成为抢手的“香饽饽”，厚街地块为今年东莞土拍市场打响了漂亮的“第一枪”。

但佳兆业并没有就此停下开疆拓土的步伐。3月19日，历经50轮厮杀15次举牌，佳兆业再次击败十家房企，以总价7.05亿元豪夺麻涌商住地，再下一城。该地块剔除配建后，可售楼面价达10953元/㎡，同样刷新了麻涌的地价纪录。而佳兆业两轮力挫20多家房企，重金拿下东莞两宗商住地，且两次刷新区域地价纪录，不仅一扫疫情给楼市蒙上的“阴霾”，还重振了市场信心。

3月25日，世茂首次通过招拍挂方式进驻东莞，再为东莞土拍市场添了“一把火”。记者注意到，该地块在开拍前一晚，就已经有58家房企进行了59轮报价，并很快就达到16.25亿元的最高限价。这也是东莞今年首宗触及“终次报价”地块。据介绍，近年来世茂积极布局大湾区，去年和福晟联合开发的石排旧改项目，预计将在今年年中推出。可见其非常看好东莞在大湾区规划建设中的优势及发展前景。

值得一提的是，房企“深夜抢跑”、提前锁地等操作，其实在去年“终次报价”规则出台后，就已经没有出现过了。而此次上演“抢地大战”，也是东莞“土地热”的一个表现。记者还注意到，尽管该地块遭到了疯抢，但地价纪录并没有被打破。可见，“终次报价”规则的确能够发挥“从源头上遏制土地过热势头，使得更多房企可以参与竞拍，拿地也更加公平、理性”的作用。

用地需求旺盛

全市建设用地后备资源紧缺

3月20日，市自然资源局还发布了《东莞市2020年度国有建设用地供应计划》（下称“《供应计划》”）。记者从《供应计划》获悉，在东莞市2020年度国有建设用地供应总量中，计划供应住宅用地49宗，总面积229.6222公顷，住宅用地中三旧改造项目8宗，面积为20.0027公顷。同时，计划供应16宗商服用地，总面积30.3552公顷；商服用地中有3宗三旧改造项目，面积为4.3523公顷。

需要注意的是，《供应计划》指出，当前全市土地管理和发展大局面临建设用地后备资源十分紧缺的问题。原因包括全市土地开发利用强度高、全市人均耕地面积少，后备资源不足，以及因全市土地资源紧缺，省下达给东莞的年度用地指标相对较少。总的来说，2020年度东莞用地需求仍然比较旺盛，供需矛盾尖锐。

在全市建设用地后备资源紧缺的形势下，节约集约用地是唯一出路。“十三五”时期，全市土地利用必须坚持“三量”：严控总量、盘活存量、提高质量。为此，建设用地供应计划以优化总体布局、突出区域特色为导向，实施区域协调发展战略、开启产业地区布局新篇章，统筹安排各类建设用地供应。

另外，根据重大基础设施优先原则、重点地区优先发展原则、产业引导与空间聚集原则，供应空间布局上，公共管理与公共服务用地等项目用地一般根据项目需要布局；住宅用地、商服用地、工矿仓储用地一般根据各地城市建设和经济社会发展趋势布局，实施扩容提质工程、加快新型城镇化进程。

值得一提的是，《供地计划》还提出，将积极构建土地管理新格局，落实管理制度，依法依规办事。坚持节约集约用地，优先保障全市“三重”建设项目、重点项目、园区建设、民生工程等用地需求，以土地利用方式转变来服务扩大有效投资，保障经济发展方式转型升级，促进全市经济社会持续健康发展。

同时，实施区域协调发展战略，开启产业地区布局新篇章。加快统筹建设水乡特色发展经济区，突破行政界限，跨镇域整合产业、土地、基础设施和公共服务等资源；以大学创新城引领中部地区提升发展水平，构建松山湖与周边镇垂直服务、对接联动机制，实现共同发展；加强山区片等东部各镇产业统筹规划，探索设立高端先进制造业转移园，加强与粤海和深圳的对接，强化产业合作和配套服务；探索打造珠江口东岸现代产业集聚区。

在“三旧”改造方面，推动旧改常态化、长期化，“改造盘活”，提高集约用地水平，探索组建城市更新和土地整备中心。完善利益平衡机制，引导集体和民营资本参与“三旧”改造。

B

新 房　市 场

信心逐渐恢复 成交持续7周回升

3月21日，东莞楼市迎来了2020年首个线下开盘项目，这也是疫情防控期间东莞第一次大型线下纯新盘实景开盘。当天上午10点正式开盘，现场采用摇号形式选房。选房开始后，到场的购房者按顺序依次进入选房区。据悉，项目整体去化情况比较乐观，其中118㎡的四房热度最高。而项目前期认筹阶段也推出了多种优惠，“一万抵三万”“现金奖”“直播送礼”等，吸引市民认筹，为开盘做足准备。

而位于桥头镇的戛纳湾项目，此次加推产品也带来了全新玩法——减价竞拍。3月28日下午，戛纳湾对168套加推房源进行在线限时减价竞拍。记者了解到，戛纳湾竞拍抢房活动从下午3点开始，168套房源起拍价统一为10000元/平方米，竞拍定时降价，共20轮。前十轮每平方米降价200元，后十轮每平方米降价100元，即如果拍卖到最后一轮单价则为7000元/平方米。

这种新颖的玩法，成功吸引了不少购房者的关注。据介绍，当天中午就有购房者陆续来到售楼处，认真研究房源表和选房小程序，以免抢房时因不熟悉操作导致错失心仪房源。在竞拍选房大战正式打响后，销控板迅速飘红。竞拍进行到第14轮，全部168套房源被抢完，历时59分48秒。不到一小时，百余套房源售罄，成交以“7字头”为主，较年前降约12%。不难看出，该项目的热销与其显著的价格优势有关。

实际上，3月以来，不少项目开始集中入市，楼市迎来了久违的供应小高峰。记者了解到，碧桂园铂悦府3月上旬先后推出上百套刚需高层，降价逾2成，签约量占到了全镇比重的93%，为疫情冲击下东莞首个以价换量、回笼资金的住宅项目。同时也是2月至今，全市单周网签量最突出的项目。

据东莞合富研究院不完全统计，3月下旬东莞共有7盘推新入市，迎来今年首波推货小高峰。3月23日至3月29日，东莞一手住宅新增供应约1138套，主要集中在塘厦、中堂和常平镇，为今年以来供应量最大的一周。究其原因，合富研究院分析道，一方面是全民返岗复工后，企业资金和销售压力大，资金回笼心切；另一方面，在政府的政策纾困下，房企信心得到较快恢复，加快入市的步伐。

在成交方面，合富大数据显示，3月最后一周东莞一手住宅网签907套，环比大幅增加六成，成交持续7周回升。不难看出，东莞楼市逐渐恢复信心，尤其三月最后两周供需双双回升。在成交的镇街里面，市区成交较为突出。东城、凤岗、南城和莞城的新房网签量，在镇街里面排到了前四，占比近三成。

随着3月楼市的落幕，一季度东莞楼市“成绩单”也正式出炉。合富大数据显示，今年第一季度东莞一手住宅新增供应仅4179套，同比减少39%。网签5639套，同比减少28%。受疫情影响，东莞供需下降，基本符合预期。另外，一季度东莞新房网签均价约22300元/平方米，同比上涨18%。合富研究院分析，房价涨幅大主要原因为结构性因素，高房价区域成交比例上升，拉高整体均价。另一方面为今年房价网签政策作出调整，实际房价走势为平稳上涨。

记者注意到，今年一季度高房价区域成交比重上升，主要分布在东城、长安、凤岗和莞城这四个镇街。其中东城一季度成交355套，排在全市第二位，占比6%。均价在31787元/平方米，房价同比增长30%。而一季度网签套数排在第五位的长安镇，成交套数301套，占比5%，一季度成交均价为30073元/平方米，房价同比上涨13%。

事实上，进入后疫情时代，东莞楼市快速复苏，主城区率先释放第一波“延期”需求。记者了解到，3月下旬，城区“红盘”万科皇马郦宫、首铸翡翠东望和丰华珑远翠珑湾网签套数均在50套以上，总体市区一二手市场房价预期依然较高。合富研究院分析，一方面是由于城区需求本已长期压抑，叠加疫情宅家加剧了改善欲望。另一方面，被压抑的购买力也因近期集中入市的新品而被激活。

记者注意到，房企为了带动成交，除“花式营销”外，还纷纷打响“刚需”争夺战，集中推出首置及改善户型。从开盘去化率来看，定价、供应、地段等因素加剧成交分化。总体而言，疫情影响加上长期需求压抑，刚需客群呈现出更积极入市的想法。

相较于3月楼市，2月东莞楼市可以说是处于“休眠”状态，成交萎缩严重。记者从合富大数据获悉，今年2月全月东莞一周住宅新增供应和成交套数分别是484套和429套，仅是平日里3至四天的总量。直到2月下旬，疫情得到了有效缓解，各行各业开始复工复产，东莞楼市成交才开始有了起色。但距离正常水平仍有较大差距。总的来看，整个2月仅4个镇街日均成交套数达到了1套，而超过一半的镇街全月成交套数仅10套以内。

C

二 手　市 场

业主心理预期高 买卖双方进入博弈期

记者通过合富研究院数据了解到，3月第一周，东莞二手房住宅网签428套，均价约16339元/平方米，二手网签均价实现了连续五周回升。到第二周，全市二手住宅网签587套，呈现明显回升趋势，并连续两周超过新房。另外，成交均价约16337元/平方米，环比持平。在第三周，东莞二手住宅网签665套，连续7周小幅回升，均价约16187元/平方米。而这也是东莞二手住宅连续三周均价稳定在1.62万元/平方米上下。

到了第四周，东莞二手住宅网签达到了714套，表现连续8周回升。网签均价约16820元/平方米，走势平稳。可见，三月前三周，东莞二手房市场表现仍较为稳定。到了第四周，无论是成交量还是网签价，都开始有了明显增长，而且后续还有持续上升的趋势，现在并未达到峰值。

有业内人士表示，近期东莞二手房市场整体热度较高。业主出手情绪明显更高了，而且也越来越多市民加入“找房大军”。东莞贝壳找房方面也表示，近两周东莞二手房市场开始变得活跃，成交量明显上涨。从区域看，城区成交尤为活跃。值得一提的是，业主对二手房价预期也在变高，尤其是地段好的小区。因此，有业内人士认为，买卖双方会经历一段时间的博弈期。

记者通过贝壳找房平台了解到，东莞南城二手“红盘”东骏豪苑，目前不少业主的挂牌价已经达到了3.4万元/平方米，而且多是在今年3月份放盘。贝壳找房平台显示，一业主去年10月挂牌时挂出的价格是售价700万元，到了今年3月1日，就将价格涨至800万。短短几个月时间，涨价四次，而且每次涨价的幅度越来越大，如今的价格比起初的挂牌价高出了100万。从该小区房源的带看量来看，近一周平均带看两至三次。可见，在高房价下，该小区的关注度仍比较高。

而近段时间以来，楼市热度屡创新高的万江，二手房市场同样火热。记者从贝壳找房平台获悉，上东国际小区部分房源的挂牌价也达到了3.4万元/平方米。记者查看一挂牌单价为34246元/平方米，总价高达500万的房源发现，该房源在去年5月首次挂牌，在去年11、12月分别涨价20万，也就是涨价40万。

事实上，随着东莞土地市场的持续升温，整个二手房市场热度不减，业主“抱团涨价”、“哄抬房价”的现象也时有发生。在去年11月5日，南城CBD“巨无霸”商住地破封顶价成功拍出后，万科金域华府业主就紧急调价。据自媒体报道，有房源总价上调40万，单价逼近40000元/平方米。甚至有不少业主将房源紧急下架，坐等涨价。

而早在去年上半年，东莞二手房市场就有了业主“抱团涨价”的苗头。去年3月底，一份疑似南城恒大雅苑小区业主呼吁“抱团涨价”的图片公告，就在朋友圈刷屏。公告内容显示，该公告的发起人因不满自家小区价格仍在“2字头”，呼吁不想卖房的业主将房子挂每平方5万以上，让挂2万多的业主赶紧更改价格，否则会受歧视和唾弃。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，其实早在前两年就有不少城市出现了业主集体“控盘”、“控价”来抬升房价的现象。造成这一情况的根本原因还是与房源的供需不平衡有关，也不排除有很多暂时没有出售需求的业主在哄抬价格。对此，有专家提出，只要监管部门施策到位，这种价格扭曲是不可能持久的。而抱团一旦瓦解，吃亏的还是真正需要出售房产的卖方。

D

后 市　预 测

房企“以价换量” 于购房者或是入手好时机

东莞楼市开始“复苏”，不少项目开始集中入市，对于购房者而言，现在会是买房的“窗口期”吗？东莞中原战略研究中心总经理车德锐表示，疫情之下，房企迫于全年业绩以及资金回笼压力，仍会坚持“以价换量”策略。而这对于购房者而言，也是一个难得的入手好时机。车德锐称，预计疫情结束后会出现一波买房热潮，但持续时间并不会太长。

东莞合富研究院高级分析师李兴旺认为，不可否认疫情会对经济及楼市带来冲击，但这只是暂时的。第一季度房企业绩严重受损，部分项目推出特价房，一方面保持项目人气，另一方面也可以弥补业绩。东莞城市及楼市被积极看好，即使没有疫情“黑天鹅”的出现，也依然是买房的好时机。“疫情目前已经接近尾声，预计4月楼市成交会得到明显恢复，5月可能会出现量价齐升的现象。当然价格也不会爆涨，平稳上升是主流趋势。”李兴旺称。

优房超房产经营中心总经理王斌称，从过去一年多时间来看，东莞楼市是理性的。所谓理性，就是优质的项目会受到市场的追捧，素质一般的项目则需要一定时间消化。疫情期间也是如此。近期房企加推的几个优质项目，价格并没有下调，但市场反馈依然热烈。而出台了一些优惠措施的项目，同样也吸引了不少关注。至于疫情后是否会出现“报复性买房”现象，王斌认为“其实还是归根于产品”。